Оспаривание кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Несмотря на громкое название — «оспаривание кадастровой стоимости», практика пересмотра кадастровой стоимости недвижимости в последние годы широко применяется во многих регионах России.

Причины оспаривания кадастровой стоимости

Как известно, исчисление налога на имущество производится по кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая по замыслу законодателя должна быть максимально приближена к рыночной цене.

Однако, нередки случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную ввиду неучтенных индивидуальных особенностей недвижимости, ошибки в расчете или в связи с падением рыночной стоимости объекта. Переоценка объектов недвижимости производится полномочным органом не чаще чем один раз в 3-5 лет и не гарантирует установления приемлемой для собственника стоимости.

В такой ситуации владелец недвижимости, имеющей завышенную кадастровую стоимость, может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.

Также необходимость пересмотра кадастровой стоимости возникает при выкупе здания или земельного участка у государства или муниципального образования, так как выкупная цена напрямую зависит от кадастровой стоимости.

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, необходимо узнать, в какую сумму оценили вашу недвижимость. Оценку производят независимые оценочные компании по договору с органами власти, а кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра.

Также кадастровая стоимость указана в Выписке из Единого государственного реестра недвижимого имущества, либо в Кадастровом паспорте объекта. Данные документы можно запросить в Управлении Росреестра, предоставляются они в течение 5 рабочих дней.

К примеру, если на 16 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 16 млн руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 10 млн руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 6 млн руб. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 10 млн руб., то размер налога, либо выкупная цена также уменьшатся.

К сожалению, вернуть ранее переплаченную сумму налога не получится, так как новая кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
  • дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

  • неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
    • местоположение объекта оценки;
    • его целевое назначение;
    • разрешенное использование земельного участка;
    • аварийное состояние объекта;
    • нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
    • иные условия;
  • неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
  • неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Чтобы определить наличие или отсутствие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости здания или земельного участка, можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости у заказчика проведения кадастровой оценки, сведения о котором можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра. Ответить на такой запрос заказчик и оценщик обязаны в семидневный срок с момента его поступления.

Если же основанием к оспариванию кадастровой стоимости является превышение ею рыночной цены недвижимости, следует принять во внимание, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости. Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее позднее установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить.

Кто рассматривает обращения по оспариванию кадастровой стоимости

Существует два варианта оспаривания кадастровой стоимости:

  • в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • в суде (п. 2 ст. 403 Налогового кодекса РФ).

Физическое лицо самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость: через комиссию или сразу в судебном порядке.

Юридическому лицу, в отличие от гражданина, не предоставлено право выбора.

На первом этапе организация обязана обратится в комиссию. В случае получения отказа в изменении кадастровой стоимости, следующим этапом будет судебное разбирательство.

Как правило, отказ комиссии успешно оспаривается в суде. Кроме того, оспаривание в судебном порядке дает возможность заявителю компенсировать понесенные расходы на пересмотр кадастровой стоимости путем их взыскания с государственных органов. (Данную позицию высказал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 11.07.2017 N 20-П).

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

Законом установлены ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Обратиться в суд по этой категории споров можно лишь в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов. Однако если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя (п. 3 ст. 245 КАС РФ).

В целом, пересмотр кадастровой стоимости является эффективным методом уменьшения налогового бремени, а также дает возможность уменьшить выкупную стоимость объекта недвижимости, при приобретении в собственность её у государства или муниципального образования.